Acquistare case in costruzione è una scelta sempre più diffusa, soprattutto per chi desidera una soluzione moderna, personalizzabile e spesso più conveniente rispetto agli immobili già ultimati. Tuttavia, comprare “su carta” comporta rischi concreti: l’immobile non esiste ancora, i lavori potrebbero subire ritardi, il costruttore potrebbe entrare in crisi e le garanzie devono essere verificate con attenzione.
Per questo motivo è fondamentale conoscere le tutele previste dalla legge e capire quali controlli effettuare prima di firmare qualsiasi documento.
Perché l’acquisto su carta è considerato rischioso
Il rischio principale è evidente: si paga per un bene che non esiste ancora. Come confermano le fonti legali aggiornate al 2026, l’acquirente versa acconti su un bene futuro e diventa proprietario solo quando l’immobile “viene ad esistenza” .
I rischi più comuni di comprare case in costruzione sono:
- fallimento o crisi dell’impresa costruttrice
- ritardi nei lavori svolti
- modifiche al progetto iniziale
- ipoteche non frazionate
- difetti strutturali che emergono dopo la consegna
- mancanza di garanzie obbligatorie
Per questo motivo il legislatore ha introdotto un sistema di protezione molto rigido.
Le tutele obbligatorie previste dalla legge
La normativa di riferimento è il D.Lgs. 122/2005, confermato e rafforzato negli anni successivi. Questa disciplina tutela esclusivamente l’acquirente persona fisica che compra da un costruttore un immobile non ancora ultimato .
Le tutele principali da tenere in considerazione sulle case in costruzione sono tre.
1. Fideiussione obbligatoria (art. 2 D.Lgs. 122/2005)
È la garanzia più importante: il costruttore deve consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa che copre tutte le somme versate prima del rogito.
Se l’impresa fallisce, l’acquirente recupera gli acconti tramite la fideiussione. La mancata consegna comporta la nullità del contratto preliminare, invocabile solo dall’acquirente (nullità di protezione) .
2. Polizza decennale postuma (art. 4)
Alla consegna dell’immobile, il costruttore deve fornire una polizza che copre per 10 anni:
- rovina totale o parziale dell’edificio
- gravi difetti costruttivi
- vizi strutturali
È obbligatoria per tutti i titoli edilizi richiesti dopo il 16 marzo 2019 .
3. Contenuto minimo del contratto preliminare (art. 6)
Il preliminare deve essere notarile e contenere:
- dati catastali
- descrizione tecnica dell’opera
- capitolato materiali
- tempi di esecuzione
- prezzo e modalità di pagamento
- estremi della fideiussione
- stato del titolo edilizio
La mancanza di questi elementi può essere contestata dall’acquirente .
A cosa stare attenti prima di firmare
1. Verificare l’impresa costruttrice
Controlla:
- bilanci e situazione economica
- lavori precedenti
- recensioni online
- eventuali procedure concorsuali
- affidabilità e reputazione
Le fonti confermano che la tutela scatta solo se il venditore è un costruttore o una cooperativa edilizia, non un privato .
2. Non pagare mai acconti senza fideiussione
Ogni somma versata prima del rogito deve essere garantita. Se il costruttore non consegna la fideiussione, non si deve firmare nulla.
3. Verificare ipoteche e frazionamento
Prima del rogito, il notaio deve verificare:
- eventuali ipoteche sul terreno
- frazionamento del mutuo del costruttore
- assenza di vincoli che possano bloccare la vendita
4. Pagare solo lo stato avanzamento lavori (SAL)
Mai versare cifre elevate in anticipo. Si paga solo ciò che è già costruito: rustico, muri perimetrali, avanzamento certificato.
5. Non accettare modifiche non concordate
Ogni variazione del progetto sulle case in costruzione deve essere:
- autorizzata
- firmata
- registrata nel capitolato
6. Non entrare nell’immobile prima del rogito
Entrare prima della firma può esporre a revocatoria fallimentare in caso di crisi dell’impresa (fonte normativa) .
Vantaggi dell’acquisto su carta
Nonostante i rischi, comprare case in costruzione offre vantaggi reali:
- prezzo più basso rispetto al nuovo già ultimato
- possibilità di personalizzare spazi e finiture
- tecnologie edilizie moderne
- risparmio energetico
- maggiore valore nel tempo
Questi benefici sono confermati anche dalle analisi del mercato immobiliare 2026.
Link autorevoli di riferimento
- Agenzia delle Entrate – Immobili da costruire (agenziaentrate sezione costruzioni)
- Ministero della Giustizia – Schema fideiussione https://www.giustizia.it
- Notariato – Guida per l’acquisto di immobili in costruzione https://www.notariato.it
- ANCE – Normativa TAIC (D.Lgs. 122/2005) https://www.ance.it
